Подтверждение доходов при получении ипотечного кредита.

Потенциальный заемщик, обратившийся в банк за предоставлением ипотечного кредита должен подтвердить, что он будет в состоянии осуществлять ежемесячные выплаты по кредиту. Основным способом подтверждения платежеспособности заемщика выступает справка о доходах по форме 2-НДФЛ, которая получается в бухгалтерии по месту работы. Для большинства банков наличие постоянного места работы и предоставление такой справки является обязательным условием предоставления ипотечного кредита.

Однако, как известно, на сегодняшний день не все работодатели ведут чистую бухгалтерию. В связи с этим можно выделить три вида заработной платы: белая, серая и черная.

Что касается «белой» заработной платы, то тут все предельно просто — работодатель выплачивает с этой суммы все необходимые налоги. Как правило, размер такой зарплаты минимален, что существенно осложняет процедуру получения кредита и уменьшает его сумму. На сегодняшний день процент «белых» зарплат, которые равны реальным выплатам работнику, на рынке минимален, как правило, они выплачиваются лишь наиболее крупными компаниями. Поэтому последнее время банки проявляют лояльность по отношению к потенциальным заемщикам.

Получатели «серых» зарплат имеют довольно много шансов на получение кредита. Банками предусмотрено несколько способов подтверждения реального размера доходов заемщика, получающего часть заработной платы в конверте, среди которых можно выделить:

• получение справки с места работы, подтверждающей действительный размер заработной платы, в свободной форме;
• если работодатель опасается выдать справку о доходах, возможен вариант, при котором специальный сотрудник банка в личной беседе с работодателем выясняет заработную плату и иные доходы работника;
• так называемая «страховая схема», применяется, когда организация страхует сотрудников на большие суммы, а выплаты по страховке, равные зарплате перечисляет на расчетные счета работников в банке. В таком случае банк-кредитор может принять выписку из страховой компании как подтверждение дохода заемщика;
• если работодатель отказывается каким-либо образом подтвердить доход своего работника, банк учитывает стоимость находящегося в собственности имущества, профессию потенциального заемщика, его стоимость на рынке труда, анализирует его расходы и другие подобные показатели.

Помимо этого банком, при определении максимальной суммы выдаваемого кредита, учитываются и такие дополнительные доходы, как доходы от работы по совместительству, от сдачи недвижимости в аренду, по банковским вкладам, получаемые дивиденды и т.п.

Если вся зарплата выдается в конверте («черная» зарплата), заемщик практически лишен возможности получить кредит. Но ряд банков готовы рассматривать и такие варианты предоставления ипотечного кредита. Как правило, кредитование таких заемщиков осуществляют мелкие и средние банки, которые страхуют свои риски за счет существенно увеличенной процентной ставки по такому кредиту.

Если у соискателя имеется положительная кредитная история (то есть, если он уже брал кредит и погасил его в установленные сроки), это может существенно увеличить его шансы на получение кредита. Несомненным плюсом является и наличие поручителей, желательно с высоким официальным доходом.

Банки, выдавая ипотечный кредит под неподтвержденные официально доходы значительно рискуют, поэтому в качестве дополнительной гарантии погашения кредита используют повышение процентных ставок по нему. При этом размер увеличенной ставки определяется в индивидуальном порядке.